尽管中国实体零售市场的扩张和大型制造业基地的建设，仍将是现代物流仓储需求的主要驱动力，但电子商务和全渠道零售的崛起已成为新的增长引擎。深圳至缅甸货运专线，深圳到缅甸货运专线中国电子商务配送网络落后于发达国家，但随着电商企业运作更加高效，由电子订单配送中心、退货处理中心和其他专业设施组成的物流市场新生态体系，将逐步发展起来。
仲量联行中国区工业部总监司徒艺表示：“随着更多投资者进入物流地产市场，虽然局部有可能出现选择性供应过剩的局面，但应清醒地认识到，广州到北汕货运公司，相对于中国经济的整体规模，物流市场在总量上仍处于供应不足的状态，电子商务的发展正逐步填补需求缺口。与美国重点城市的1.55亿平米甲级物流仓储总量相比，中国的2900万平米同类物业更是相距甚远。”
《中国城市60强》认为，长期以来，深圳至缅甸货运专线物流土地的供应不足也限制了60强城市物流业的发展。但制造业投资的下滑已经驱使政府转向物流行业，为其供应更多的土地。此外，政府也越来越意识到高效的物流网络，是城市竞争力不可或缺的组成部分。
仲量联行大中华区董事总经理冯建强总结道：“传统零售实体店、电子商务和全渠道零售网络这三驾马车，将强劲地推动物流地产发展，并继续为中国60强城市提供长期增长机遇。同时中国的消费阶层正在快速壮大，国内消费与其他结构性利好因素也正在形成合力，为物流地产提供了前所未有的长期发展前景，这进而也将推动中国经济的增长。”
苏智渊分析认为，早期物流地产领域的开发主要由外资主导，目前海外金融资本仍然是物流地产市场的主力军。日前，三年前曾退出中国市场的黑石卷土重来，在首只针对亚洲的房地产基金即将到达筹资上限的时候，黑石又将推出130亿美元的超大地产基金。
苏智渊分析，深圳到勃生货运公司，目前投资这一领域的外资主要分为两类，惠州货运公司，一类是主业为物流仓储物业开发的企业，在上海的代表是美国物流巨头普洛斯公司；另一类是有海外物流地产运作经验的投资商。海外资本的投资模式主要有两种，一是直接投资开发，通过出售或者出租物流地产来获取收益；另一种是采取“售后回租”模式，外资收购厂房后再回租给国内企业，国内企业可以获得资金用于扩大业务范围，外资则通过这一方式加快入市的步伐。
苏智渊告诉记者，近年来，中国物流地产发生了巨大变化。阿里投资千亿元于菜鸟网络建立自己的物流体系；万科在行业销售低迷时宣布进军物流地产；万通新创则通过私募基金的方式运作物流地产……而上海作为中国的金融中心，势必成为这些企业的必争之地。
不过在他看来，和国际专业的物流地产投资商相比，内资在这一领域才刚刚起步。目前，在物流地产市场有所斩获的国际工业地产商普遍都有成熟的融资模式，这些企业的资本后盾就是房地产信托投资基金（REITs），比如工业地产巨头普洛斯就是一个整体上市的开放型REITs，拥有通畅的国际融资渠道，这点是目前国内资本并不具备的。
由于政策受限导致融资渠道不成熟，目前国内很多物流地产投资商无法利用公开渠道进行前期融资，只能通过私募等非公开渠道做融资，这使得很多物流地产投资规模没有办法在短期内迅速扩大。苏智渊表示，目前内资主要的投资方式是通过成立运营团队购进土地，再嫁接给海外基金，持有一段时间后转卖给其他投资者完成资金回流。
但是，内资也有外资无可比拟的优势。克而瑞研究中心研究总监薛建雄表示，“内资在降低运营成本方面有比较大的优势，他们还可以通过政府招商引资来获取税收返还等优惠政策，从而拿到更低价格的工业用地。”因此部分外资纷纷选择和内资合作，此前美国凯雷集团就牵手上海宇培，在常州投资建设电商产业园。
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